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香港物业税是怎么征收的?

发布时间:2019-03-14
香港物业税


什么是物业税?
       有关徵收物业税的法例,详载于《税务条例》第II部第5至第7C条。《税务 条例》第IX部所载有关报税表,以及第X和第XII部所载有关评税和收税的条 文,也适用于物业税,而《税务条例》第XC部则适用于暂缴物业税。《税务条 例》第XI部所载有关反对和上诉的条文及《税务条例》其他条文中有关税务行政 的其他规定,也适用于物业税。

征收范围:

    税务局在每个课税年度按照在香港的土地或建筑物的应评税淨值,以标准 税率(目前为15%)向土地或建筑物的拥有人徵收物业税(第5(1)条)。若土地 和建于其上的任何建筑物的拥有人相同,该土地和建筑物便毋须分开评税,否 则便须独立评税(第5 (1)条但书(b))。然而,根据产权法,土地的拥有人(也 许更准确的説法应是政府租地契约的持有人)也是有关土地上任何建筑物的最 终拥有人,故这项条文实际上似乎无法应用。这点在下文第2.4节再作讨论。
 
物业税的徵税范围不一定包括香港所有土地和建筑物,以往新界某些地区 便毋须缴纳物业税,直至港督在《宪报》公布将这些地区纳入徵税范围才需要缴 税(参閲已废除的《税务条例》第5(1)条但书(e))。徵税与否须枧乎政府的政 策而定,政府已逐步公布将这些地区列入物业税的徵税范围,而根据最近一次 的公布,政府已将所有剩馀的地区纳入徵税范围,故《税务条例》第5(1)条但 书(e)亦已于1993年废除。
 
「土地或建筑物」一词包括墩(桥墩)、码头及一般不会理解为构成一座建筑 物的任何其他构筑物,而建筑物也包括当中的任何部分。实际上=根据《差饷 条例》分别徵收差饷的建筑物的所有部分均须分开评估物业税。因此,拥有整 座楼宇单位的人士必须按每个单位分别评税,造成税务行政上的不便。
 
建筑物的公用部分由建筑物的全部拥有人共同拥有。「拥有人」的定义包括 业主立案法团或因出租土地或建筑物或土地连建筑物的公用部分而收取租金收 入的人士。《税务条例》第2条对「公用部分」的定义与《建筑物管理条例》(第 344章)中所载的定义相若。当局可向业主立案法团或收取租金的人士徵收公 用部分租金收入的物业税。
 
有关物业税的豁免目前有多项法例条文,其中最常见的是物业收入由需要 计徵利得税的法圑赚取的情况。

就物业税来説,夫妇会自动作为独立人士处理;因此当夫妇二人各自拥有 应课差饷的物业时,便会各自收到物业税评税通知书。然而,如果物业由两名 或以上人士联名或共同拥有,则每个应课差饷单位只会作出单项评税;但在物 业税获得豁免的情况下,便可能需要在有关人士之间按比例分配。
 
物业税亦包括暂物业税的评税,以该课税年度前一年的应评税淨值实额 为依据,并与该课税年度前一年的评税一併计算。

有关徵收物业税的法例详载于《税务条例》第5条,物业税按应评税淨值以 标准税率计算。
 
虽然「应评税淨值」是按实际租金收入计算,但由于只有固定的扣除额代替 实际支付的维修费用,故所徵收的物业税未必能真实反映从物业获得的实际入 息淨额。然而,符合资格的个别人士可选择个人入息课税,以扣除按揭贷款的 利息 

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