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香港应评税净值怎么计算?

发布时间:2019-03-14

应评税淨值指应评税值减去若干扣除额后所得的数 额。法定的扣除额为:
 
⑴已协定由拥有人缴付的差饷(第5 (1A) (b)⑴条)。如果是可供出租但 实际上没有出租(即空置)的物业,由于拥有人并不是根据一项协议而 缴付差饷,故应不可获得扣除1。《税务条例》第5 (1A) (b)⑴条并无 界定何谓「差饷」=但一般接受的释义是建筑物拥有人或佔用人根据 《差饷条例》就该建筑物缴交的季度徵费。税务局在《税务条例释义及 执行指引》第14号中指出,于1997年7月1日以后根据《地租(评估及 徵收)条例》就某些物业应付的地租不可获得扣除;及
 
(ii)相当于应评税值(已扣除符合上文第⑴项所述条件的差饷)20%的修 葺及支出免税额(第5 (1A) (b) (ii)条)。立法会可以随时通过决议案 修订这个固定百分率(第5 (1B)条)。
上述有关扣除额的条文基本上是直接按照字面意思来理解。举例来説,在 某案例中,物业拥有人按租约条款支付的管理费不获得扣除。此外,利息支出 也不获扣除,但如果纳税人选择个人入息课税,则可获扣除这些支出。在同一裁决中,税务上诉委员会也不容许扣除超过20%法定扣除额的 维修支出。

单位拥有人应收的租金总额 $240,000
 
拥有人支出的费用——差饷 24,000
 
——修葺费用 40,000
 
物业税评税
 
应评税值=应收租金 $240,000
 
减:差饷 24,000
 
$216,000
 
法定扣除额20% 43,200
 
应评税淨值 $172,800
 
物业税@标准税率 =$172,800
 
 
1983/84及其后各课税年度的土地或/和建筑物的应评税值应按《税务条例》 第5B条来确定。在此之前各课税年度的应评税值则应按《税务条例》第5A条 (现已废除)来确定,但这点并不属于本节的讨论范围。
 
应评税值是指在某一课税年度内为取得任何土地或/和建筑物的使用权而 付出,以金钱或金钱等值计算的价款(第5B⑵条)。有关条文清楚订明,该笔 费用不一定是直接支付予拥有人才须徵税,按拥有人的指示支付或利益归于拥 有人的付款也应计入应评税值内。在某案例中,物业的拥有人容许自己的母亲 将物业出租,并将所收取的租金保留作生活费。税务上诉委员会认为,作为拥 有人的纳税人应就租金收入课税。然而,委员会在达致这个决定时,并没有解 释为何有关的租金应被视为已支付予纳税人、按纳税人的指示支付或利益归于 纳税人。

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